随着城市化进程的深入和交通网络的日益发达，在郊区地价相对较低的情况下，“郊区市场”社区业务成为众多企业大亨选择的热点。但郊区市场的社区经营往往存在几个问题：体量大，人均经营面积远高于正常水平；人气差，缺乏消费力支撑，难成气候；定位不准确，导致业务业态混乱。如何解决规划和设计冲突？

商业配套建筑类型

根据房地产项目的特点和整体布局，可建设以下不同类型的商业设施：

1、住宅底商

即把住宅楼的底层或一楼用作商业建筑，基本满足附近地区居民生活必需品的便利需求。

2、独立商业街

位于住宅小区的单层或多层商业物业按照街道形状以平面形式布置，街道两侧设有独立商铺，充分满足居民的日常需求。

3、社区商务中心

地处地产人集中地段，是各种业态社区商业服务网点相对集中的商业区，包括超市、肉市、便利店、餐厅、药店等社区商业网点集合. 中心等高水平配套设施共同构成房地产综合配套体系。

商业配对计划的原则

1、方便原则

商户在空间上实现就近，从而在时间上形成便利，体现满足社区居民便民需求的原则。

2、和谐原则

实现居住与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性和商业设施的互不干扰，保证商业环境与居住环境相互和谐的原则。

3、开放原则

实现房地产商业布局规划不关门，确保既能服务外部客流，也能服务过客客流，满足政府对区域整体商业规划的要求。

4、适度的开发原则

商业设施的开发建设本着服从住房需要的基本原则。商业设施的发展要适度。根据居住人口和房地产开发进度，分阶段、分阶段开发商业设施。

5、美化原则

以景观意境为线索，将商业配套建筑和空间景观设计融入整个建筑，营造新景观，营造多功能、舒适、宜人的具有文化气息的购物休闲环境。

总体规划建设要点

1-中型商业

1.1楼盘总人口规模：2000-5000户；

1.2商业设施总建筑规模：可参照人均商业面积标准配置0.5-0.7平方米/人，或参照5标准配置总建筑面积的%-7%；

1.3可配置的商业层级：住宅底层商业+商业街；

1.4商业交通时间：步行10分钟以内；社区商业中心或者社区商业街应当设置功能比较齐全的商业服务网点15个以上；

1.5商业功能满足：日常服务和商品均可经营，方便餐饮或少量中西餐均可经营，可根据实际情况选择商业街类型。

2-大型商业

2.1楼盘总人口规模：5000-15000户.

2.2商业设施总建筑规模：可参照人均商业面积标准0.7-0.9平方米/人，或参照7标准配置总建筑面积的%-8%。

2.3可设置的业态等级：住宅底层商业+商业街+社区商业中心，商业街和社区商业中心与住宅底层商业总建筑面积比例为80%：20%是适当的。

2.4商业通行时间：社区商业中心与住宅距离不小于100米，步行15分钟以内，辐射半径约1000米；

2.5商业功能的满足：建立社区商业中心，打造全方位的服务和商品，结合休闲娱乐业态的补充，餐饮业态全，应有经营类店铺不少于10家。各种形式的协调。

3-业态规划要点

3.1各类商业业态建筑面积规划比例为购物（超市或便利店、日用品专卖店等）40%，餐饮（日常餐饮）30%，其他便利服务（洗衣、药房、美容院等）、各种维修、家政服务等）30%的比例来定。

3.2中型地产应配备超市或便利店、日用品专卖店、日常餐饮，以及洗衣、药房、美容美发、各类维修、家政服务等基本服务。需要根据情况决定是否设置。

3.3大型地产除了以上商业业态外，还需要设置大型超市、文化娱乐设施、银行、电信、邮政、医疗设施、酒吧、健身设施、电影院、汽车服务商店等服务设施。

3.4青少年活动、老年活动中心、自行车车库，可根据房地产开发的具体情况进行配置。

3.5建筑规划建设报告的功能原则上是“店铺”或“商业”，不指定业务格式，保证业务格式可以转换。

4-建筑布局要点

4.1总建筑面积超过50万平方米的建筑应为一期。在社区主入口，将建设并设置一个集中独立的商业形态的集团式社区商业中心。小型商业中心；

4.2总建筑面积20万-50万平方米的楼盘可结合项目情况，可在首层中心集中配置住宅底层商业或单面商业街小组阶段；

4.3商业街和社区商业中心应布置在社区对外开放、人流量大、道路相对宽敞、方便的地方。

4.4商业街可根据情况合理布局，但规模不宜过大，长度控制在100-150米之间，最长不超过200米.

4.5两侧商业街宽度控制在8-10米商业建筑，最大宽度不超过12米，一侧商业街宽度控制在5米左右。

4.6一侧商业街高度不超过5.5米，层数要单层；双面商业街高度不超过10米，层数不超过两层为宜。

4.7商业街以东西向布置，以入口为对称布局的中轴线，建筑立面采用塔楼和拱廊的元素，创造新的空间划分。

4.8社区商业中心应与酒店、体育中心等大型设施组成群，以酒店为中轴线，分散布局。同时，社区商业中心应与地产公交站台整体规划，节约停车位。，方便居民购买，可以提升商铺的价值。

5-建筑结构、水电设计、暖通空调设计要点

5.1商业街，社区商业中心。

5.2要求层高不小于4.5米，柱间距8米以上，2层以下为宜，特殊情况不宜超过3层。

5.3根据满足房屋承重的超市、餐饮等特殊业态的要求。

5.4设置专用货流通道和专用停车场（原则上仅限地上停车场），商业街车位数量不少于1辆/100㎡，车位数量社区商业中心车位不少于1.5辆/100㎡。

5.5预留水、电、气、污水等设施连接（建议小区商业中心单位建筑用电量按150-200w/㎡计算，社区商业中心按120-150w/㎡计算）为商业街计算单位建筑用电量），餐饮规划区的给排水必须符合国家标准并预留烟道，电话线和网络接入店面，根据未来使用情况和商务、强电、弱电、电梯结构上应预留。其他设施设备安装条件，各种水管、电缆等尽量不要外露。

5.6单店建筑面积30-150平方米，最大不超过500平方米。

5.7店铺进深根据业态规划，最好7-12米，最大进深不超过18米。

5.8店铺面积3.5-8米。如果后期业务需要更大的立面，可以通过横向打开来扩大空间。

5.9店铺开间与进深的比例应为1:2，最好不超过1:3。

5.10店内原则上不进行室内装修，保持粗犷状态。商业街和社区商业中心需要对公共通道、大堂等公共部位进行装饰。

5.11商业街、社区商业中心的商铺原则上不安装空调，但需预留外置空调位置，可统一设置百叶窗或其他设备。

5.12层以下的商业街和社区商业中心原则上不设置自动扶梯。如果超市和农贸市场位于二楼，则必须预留自动扶梯。

5.13其他照明电源设置：主要包括户外广告灯箱的电源线、防盗电动卷帘的电源线、公共照明的电源线。同时，为了保证店面以后可以使用三相电源，需要在配电室预留足够的空间和电源保护预埋管的直径商业建筑，以保证线路的更换。将来。

6-家带店商业

6.1要求层高不小于3.5米，层数为1层。剪力墙设计要合理优化，保证店铺的使用空间（推荐框架剪力墙结构）；

6.2预留水、电、气、污水等设施的接口（建议小区底层运营商以100w/㎡的标准计算单位用电量），但不需设置烟道餐饮。电话线、网络接入商铺、各种水管、电缆等尽量不要外露。即使需要外露，也要考虑与整体建筑的美观和谐相协调；

6.3店铺外观设计应考虑外观装修的需要，预留店铺招牌、广告等配饰的位置；

6.4为了减少噪音和视觉干扰，可在一楼商业和二楼住宅之间采用防雨罩、拱廊、遮阳等形式，将商业空间与室外生活空间分隔；

6.5单店建筑面积20-50平方米，最大不超过200平方米；

6.6店铺进深根据业态规划，8-10米为宜，最大进深不超过15米；

6.7库房大小3-5米。如果店铺后期经营需要较大的立面，可以横向打开，扩大空间；

6.8店铺开间与进深的比例应为1:2，最好不超过1:3；

6.9店内原则上不进行室内装修，保持粗犷状态。商业街和社区商业中心需要对公共通道、大堂等公共部位进行装饰；

6.10住宅楼底部不安装空调，需预留外接空调位置。可以统一设置百叶窗或其他设备。外接空调位置一般在离地2.5米，但不能安装在附近居民的阳台上，以免打扰居民；

6.11住宅底层业务不安装自动扶梯，不预留货梯位置，不设置专用货流通道和专用停车场。

7-交通设计要点

7.1移动与出入：设计时充分考虑居民的步行习惯和商家的业务需求，人行道、车道、货道、商业街和社区商业中心可考虑设置无障碍通道。

7.2人车分流：行人和车流应避免交叉路口，利用垂直高度差将道路和人行道划分为两个不同的空间，保证行人购物时的安全。

7.3停车位：商业街可沿街布置停车位，社区商业中心需集中布置停车位，并利用适当的绿化划分和合理布置行人和商业空间。

8-建筑外观与景观设计要点

8.1商业街和社区商业中心以景观意境为线索，根据位置适当设计不同的景观区域，同时根据建筑的轴线，进行绿植相关节点形成景观序列。以常绿树种和观赏植物为主，适当控制步数，各景观区域相互衔接统一。

8.2建设户外休闲空间，因地制宜设置走廊、亭台、花架、喷泉、雕塑等休闲功能设施，设置广告灯柱、标牌、电话亭、栏杆等软装装饰。

8.3刷米白色，屋顶为橙黄色西瓦，窗户为安装透明玻璃和青铜铝合金框架，立面装饰柱粘贴有光泽的金色麻黄花。

8.4休闲小品、附属设施等也应采用暖色调设计，与商业建筑主体形成统一的色彩效果。